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土地・家屋・不動産の相続に関して

土地の評価について

土地に関しては宅地、畑、田、山林など地目ごとに区分し評価をしていきます

土地に関しては宅地、畑、田、山林など地目ごとに区分し評価をしていきます。
評価方法には路線価方式と倍率方式があり市街化区域内にある土地については主に路線価方式で評価していくこととなります。
路線価方式では各道路に1平方メートルあたりの価額が付されていて、その路線価に対し、評価しようとする土地の形や状態等に応じて価額の補正をし、地積を乗じて評価額を算出していきます。

倍率方式では各市町村が決定する固定資産税評価額がベースとなり、それに定められた倍率を乗じて算出することになります。
さらに、上記路線価方式及び倍率方式で算出された評価額について、賃貸をしているものがあれば、権利関係に応じて評価額を減額していくことになります。

土地の評価に関しては、100人が評価をすれば100通りの答えがあると言われます。
少し大袈裟かもしれませんが、まったく同じ形状等の土地というのはあまりなく、それぞれの土地が、様々な形状をしており、様々な法規制を受けています。
したがって、補正の考え方も様々であり、評価する人間の力量、考え方によって評価が変わってくることになります。
ですから、出来るだけ経験が豊富な税理士に依頼することが重要となります。

建物の評価について

建物に関しては、各市町村が決定する固定資産税評価額が相続税評価額となります。
但し、土地と同様、賃貸をしているものがあれば、権利関係に応じて評価額を減額していくこととなります。

不動産が多い場合の注意点

現預金などの流動資産で所有しているよりも、土地・家屋などの不動産で所有していた方が、相続税の評価自体は低くなります。
しかし、現預金があまりなく、不動産の相続財産に占める割合が大きければ大きいほど、相続税の納税に苦労することになります。
なぜなら、相続税は相続発生日から10カ月以内の金銭一括納付を原則としているからです。
その場合には、延納や物納といった納税方式を視野に入れていく必要がありますが、これらを選択するのにはそれなりの準備が必要となってきます。

以前は、申告期限内にとりあえず物納申請をしておいて、国税側が承認するかしないか検討している間に、納税方法を検討すれば大丈夫でした。
いわば、時間稼ぎが出来ましたが、平成18年の改正以来それができなくなっています。
平成18年の改正では、物納に適している財産(物納適格財産)、物納に適していない財産(物納不適格財産)、他に物納適格財産がない場合に限り物納が認められる財産(物納劣後財産)が明確になり、国税側の審査期間が短くなっています。
したがって、物納不適格財産や、他に物納適格財産があるのに物納劣後財産を申請すれば直ちに却下されることとなります。
また、物納申請時の提出書類が変わり、登記事項証明書、測量図、境界確認書等が必要となっています。測量には一般的に数カ月かかることが多く、境界確定に至っては、近隣の方との合意が必要ですので、合意に困難が生じる場合には、かなり長期間にわたります。
これらの書類を税務署から請求された日から最長でも1年以内に提出しないと物納申請は却下されることとなります。

さらに、物納より前に延納が優先されますので、ある程度の収入が見込まれる方については物納が認められず、延納を選択せざるを得ない場合もあります。

このように、不動産を多く所有されていて納税資金が不足している方については、納税方法についての事前の対策が重要になってきています